¿Te preocupa cuánto pagarás por la plusvalía municipal al vender tu vivienda?

¿Dónde consultar esta información oficialmente?

Si quieres consultar el documento oficial, puedes acceder a él desde la web del Ayuntamiento de Talavera de la Reina.

• Puedes descargar la Ordenanza Fiscal Impuesto de Plusvalía para 2025.

• También puedes buscar la última normativa publicada en el área de descargas de las ordenanzas fiscales del Ayuntamiento.

¿Por qué es tan importante esta información?

El tipo impositivo y el coeficiente aplicable son esenciales para calcular correctamente la plusvalía municipal. Consultar fuentes oficiales te permitirá asegurarte de utilizar los datos más recientes y específicos para tu caso.

Si tienes dudas sobre el cálculo o la gestión de este impuesto, como agente inmobiliario especializado en Talavera de la Reina, puedo asesorarte en cada paso del proceso de compraventa. ¡Estoy aquí para ayudarte!

Mi calculadora de plusvalía municipal es muy fácil de usar. Está diseñada para que obtengas un cálculo preciso y detallado en pocos pasos, ya sea por el método objetivo o por el método real, según lo establecido en la Ordenanza Fiscal de Talavera de la Reina para 2025.

A continuación, te explico cómo completar la calculadora y qué resultados obtendrás:

Campos necesarios para el cálculo estándar (Método Objetivo):

1. Fecha de adquisición: El día, mes y año en que compraste la propiedad.

2. Fecha de transmisión: El día, mes y año en que vendes la propiedad.

3. Valor catastral del terreno (€): Este valor aparece en el recibo del IBI y representa el valor asignado exclusivamente al terreno.

4. Tipo impositivo (%): Establecido por el Ayuntamiento de Talavera de la Reina. Para este 2025, este valor es del 29%.

Campos opcionales para el cálculo por el método real:

1. Precio de adquisición (€): El importe que pagaste al comprar la propiedad.

2. Precio de transmisión (€): El importe que obtienes al vender la propiedad.

3. Valor catastral total del inmueble (€): Es el valor completo del inmueble, siendo la suma del valor del suelo y el valor de la construcción, que también puedes encontrar en el recibo del IBI.

Resultados del cálculo:

Con los datos introducidos, la calculadora te ofrecerá dos resultados:

• Plusvalía por el método objetivo: Basado en la fórmula estándar que utiliza el valor catastral y los años de propiedad.

• Plusvalía por el método real: Calculado a partir de la ganancia obtenida entre el precio de compra y venta, teniendo en cuenta el valor catastral total.

De esta manera, podrás comparar ambos resultados y decidir cuál es más favorable para ti, siempre cumpliendo con la normativa actual. Mi objetivo es ayudarte a planificar tu venta de manera eficiente y con toda la información necesaria.

Existen dos métodos para calcular la plusvalía municipal en Talavera de la Reina, según la normativa vigente:

A) Método de cálculo Objetivo

Este método estima el incremento de valor del suelo aplicando los coeficientes establecidos por el Ayuntamiento y el tipo impositivo vigente.

1. 1. Fórmula:

Valor catastral del suelo × Coeficiente según el período de tenencia × Tipo impositivo del municipio

1. 1. • Coeficientes: Se determinan en función de los años entre la compra y la venta según la tabla publicada por el Ayuntamiento.

      • Tipo impositivo: Establecido por el Ayuntamiento, con un máximo del 30%. En Talavera de la Reina, para 2025, el tipo aplicable es del 29%.

   2. Ejemplo:

      • Valor catastral del suelo: 60.000 €

      • Periodo de tenencia: 20 años (coeficiente: 0,40)

      • Tipo impositivo: 29%

Plusvalía= 60.000€ × 0,40 × 0,29 = 6.960€

B) Método basado en la Ganancia Real

Este método calcula la plusvalía según la ganancia real obtenida en la compraventa del inmueble, aplicando un ajuste proporcional al valor catastral del suelo.

1. Fórmula:

Ganancia real × (Valor catastral del suelo ÷ Valor catastral total) x Tipo impositivo

1. • • Ganancia real: Diferencia entre el precio de venta y el precio de compra.

     • Valor catastral del suelo y total: Se calcula con los valores que aparecen en el recibo del IBI.

2. Ejemplo:

   • • Precio de compra: 120.000 €

     • Precio de venta: 180.000 €

     • Ganancia real: 180.000 € - 120.000 € = 60.000 €

     • Valor catastral total: 130.000€

     • Valor catastral del suelo: 60.000 €

     • Proporción del suelo: 60.000 € / 130.000 € = 46,15%

     • Base imponible: 60.000€ x 46,15% = 27.692,31 €

     • Tipo impositivo: 29%

Plusvalía= 27.692,31€ × 0,29 = 6.960€

En este caso, el método objetivo resulta más favorable, ya que genera un cuota de 6.960 €, frente a los 8.030,77 € del método real.

✅ Ejemplo práctico 1 (No se aplica reducción)

• Valor catastral del suelo antes de la revisión: 50.000 €

• Nuevo valor catastral tras la revisión: 80.000 €

• Año de devengo del impuesto: 2º año tras la modificación

• Reducción aplicable: 40%

• Cálculo del valor catastral reducido: 

80.000€ × (1−0,40) = 70.000€ × 0,60= 48.000€ 

En este caso, como el valor catastral reducido (48.000 €) es menor que el valor catastral anterior (50.000 €), NO se aplica la reducción y se tomará el valor catastral anterior de 50.000 €.

✅ Ejemplo práctico 1 (No se aplica reducción)

• Valor catastral del suelo antes de la revisión: 50.000 €

• Nuevo valor catastral tras la revisión: 100.000 €

• Año de devengo del impuesto: 2º año tras la modificación

• Reducción aplicable: 40%

• Cálculo del valor catastral reducido: 

100.000€ × (1−0,40) = 100.000€ × 0,60= 60.000€ 

Este será el valor catastral del suelo que se tomará para calcular la base imponible del impuesto. Si el inmueble ha sido objeto de una revisión catastral, es importante aplicar estas reducciones para calcular correctamente la plusvalía municipal.

No, no estás obligado a pagar este impuesto si vendes tu vivienda por un precio inferior al de compra.

Desde la sentencia del Tribunal Constitucional (STC 182/2021), que confirmó los principios ya establecidos por el Tribunal Supremo, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) solo puede aplicarse cuando exista un incremento real en el valor del terreno. 

Esto significa que, si puedes demostrar que no has obtenido beneficios en la transmisión, el pago de este impuesto no corresponde.

¿Qué hacer si vendes a pérdidas?

1. Reúne pruebas del valor de compra y venta:

   • La escritura de compra y la escritura de venta u otros documentos que acrediten el precio real de la operación serán esenciales para demostrar que el precio de venta es inferior al de compra.

2. Presenta los documentos en el ayuntamiento:

   • Comunica al ayuntamiento que la operación no está sujeta al pago del impuesto y presenta una solicitud formal para evitar la liquidación del impuesto.

3. Consulta el cálculo:

Si el Ayuntamiento rechaza tu solicitud y te reclama el pago, tienes derecho a:

3. • Presentar alegaciones explicando por qué no corresponde el impuesto.

   • Recurrir la liquidación por vía administrativa o, en última instancia, acudir a los tribunales.

Como agente inmobiliario independiente en Talavera de la Reina, puedo ayudarte a aclarar estas dudas y a reunir la documentación necesaria para gestionar este proceso. Mi objetivo es que puedas vender tu vivienda con la máxima tranquilidad y siempre dentro de la legalidad vigente.

El pago de la plusvalía municipal se realiza, en la mayoría de los casos, mediante autoliquidación. Esto significa que puedes calcular el impuesto utilizando el método que más te beneficie (mecanismo objetivo o real) y luego presentarlo para su pago.

¿Dónde puedo obtener la hoja de autoliquidación de la plusvalía municipal?

1. En la notaría:

Al formalizar la transmisión de la vivienda, la notaría puede proporcionarte el documento o indicarte cómo obtenerlo.

2. De manera online:

   • A través del Portal Tributario del Ayuntamiento de Talavera de la Reina: 

Puedes acceder al apartado Contribuyentes > Gestión Tributaria > Autoliquidaciones, donde podrás generar e imprimir el acceso de autoliquidación. 

• A través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Talavera de la Reina:

Si necesitas realizar la solicitud mediante Instancia General para trámites no catalogados, puedes hacerlo con identificación y firma electrónica.

Para más información: consulta la ayuda y los manuales disponibles en la Sede Electrónica o el Portal Tributario.

3. Presencialmente:

También puedes obtener la hoja de autoliquidación y realizar la gestión en:

• La Oficina de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Talavera de la Reina:

• Calle Herrerías n.º4

• Teléfono 925 720 162

• Correo electrónico: gtributaria@talavera.org 

• Horario: 8:30 a 14:00 horas

• La Oficina de Atención al Ciudadano del Ayuntamiento de Talavera de la Reina:

• • •  Plaza Padre Juan de Mariana, nº8

    •  Teléfono: 925720100

    •  Correo electrónico: informacion@talavera.org 

    •  Horario: de 8:30 a 14:00 horas. 

¿Dónde puedo presentar el pago?

Una vez completado el formulario, deberás presentarlo junto con el pago en las oficinas municipales, en un banco autorizado o mediante la plataforma online, dependiendo de las opciones que ofrezca el Ayuntamiento.