¿Tienes una casa sin registrar construida en tu parcela? Esto es lo que dice la ley en Castilla-La Mancha

Aunque parezca increíble, puedes ser dueño de una casa que jamás fue inscrita en el Registro de la Propiedad. Descubre cómo el Código Civil protege tus derechos y los riesgos inmediatos que debes considerar.

1. Introducción

En Talavera de la Reina, como en muchas partes de España, existen numerosas viviendas, piscinas, cobertizos o barbacoas construidas sin inscripción formal en el Registro de la Propiedad, debido principalmente a desconocimiento, irregularidades iniciales o costes administrativos. Es crucial entender que, aunque civilmente seas el propietario, la administración urbanística puede imponer multas o incluso ordenar la demolición si la construcción no cumple la legalidad.

Las potestades de restablecimiento de la realidad alterada prescriben a los 5 años desde la total terminación de las obras (u 8 años en caso de obras nuevas en suelo rústico común), conforme al art. 182.4 TRLOTAU (D-Leg 1/2023).

Las sanciones administrativas prescriben a los 3, 2 y 1 años para infracciones muy graves, graves o leves respectivamente (art. 220 TRLOTAU).

2. ¿Qué es exactamente el derecho de accesión?

El derecho de accesión se define en el artículo 358 del Código Civil:

"Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos y las mejoras o reparaciones hechas en ellos pertenecen al dueño de los mismos, sin perjuicio de lo que se disponga en los artículos siguientes."

Los artículos siguientes (359-363 CC) distinguen entre:

• Construcción de buena fe (art. 361 CC): El dueño del terreno puede elegir entre:

  1. Hacer suya la obra indemnizando al constructor el valor de los materiales y mano de obra.

  2. Obligar al constructor a comprarle el terreno invadido abonando su precio.

• Construcción de mala fe (arts. 362-363 CC): El constructor pierde la obra sin indemnización, y el dueño del suelo puede exigir su demolición o quedarse con la obra gratuitamente.

La doctrina jurisprudencial conocida como "accesión invertida" permite, excepcionalmente, soluciones económicas en lugar de demoliciones cuando la edificación de buena fe es significativamente más valiosa que el suelo afectado.

Si temes accesiones de vecinos, delimita geométricamente tu finca mediante acta de deslinde notarial con coordenadas ETRS-89 (arts. 200 y 203 LH). Además, debes actualizar personalmente el Catastro sobre estas alteraciones (art. 18 Ley del Catastro).

3. Vivienda no inscrita en el Registro de la Propiedad

La inscripción registral ofrece protección jurídica frente a terceros (acreedores, embargos, disputas judiciales), pero no es obligatoria para ser propietario civil. Facilita notablemente operaciones como ventas, financiación bancaria o transmisión por herencia.

Puedes adquirir legalmente la propiedad mediante usucapión (arts. 1941-1959 CC) tras poseer pacífica e ininterrumpidamente:

• Ordinaria: 10 años con buena fe y justo título (documento privado de compraventa, adjudicación hereditaria).

• Extraordinaria: 30 años sin necesidad de buena fe ni justo título.

La posesión se prueba con recibos de suministros, pagos del IBI, declaraciones de testigos o documentos similares. Para que la usucapión tenga efecto frente a terceros protegidos (art. 34 LH), debe estar previamente inscrita. Si nunca se inscribió la finca, utiliza el expediente notarial de inmatriculación (art. 203 LH).

4. Implicaciones prácticas de tener una vivienda no inscrita

• Dificultad en hipotecas: Los bancos exigen inscripción registral.

• Problemas en ventas: Preferencia de compradores por inmuebles registrados.

• Complicaciones en herencias: Mayor dificultad administrativa.

• Conflictos vecinales: Casos en Talavera con sanciones económicas y órdenes de demolición.

• Consecuencias fiscales: El Ayuntamiento puede reclamar retroactivamente IBI con recargo del 20 % (art. 27 LGT) y la IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) hasta cuatro años atrás (arts. 104-110 TRLRHL y 66-70 LGT).

• Aseguradoras: Posibilidad de limitación o denegación de cobertura.

Regulariza el valor catastral mediante declaración voluntaria ante Catastro.

5. Cómo proteger y regularizar tu propiedad en Castilla-La Mancha

Puedes recurrir a la Declaración de Obra Nueva por antigüedad según el artículo 28.4 TRLSRU, con inscripción regulada por la Ley Hipotecaria (arts. 208-210 LH).

Plazos en Castilla-La Mancha (Ley TRLOTAU):

• 5 años (suelo urbano y urbanizable).

• 8 años (suelo rústico común).

Pasos específicos:

1. Certificado técnico (arquitecto o aparejador).

2. Georreferenciación (ETRS-89).

3. Otorgar escritura pública ante notario.

4. Presentar inmediatamente en Registro (respuesta en 15 días hábiles; si no hay calificación, asiento prorrogado 60 días adicionales, art. 323 LH).

5. Actualizar Catastro.

En caso de nota de suspensión, acredita caducidad o legalización municipal (art. 20 LH). El AJD en Castilla-La Mancha es del 1,25 %, con bonificación del 100 % en vivienda habitual para familias numerosas previa solicitud expresa (art. 9 bis.5 Ley 3/2020 CLM). Las viviendas fuera de ordenación admiten obras de conservación, pero no ampliaciones (art. 42.bis TRLOTAU). También puede considerarse "edificación asimilada a regularizada" si no obtiene licencia de primera ocupación (art. 165 TRLOTAU).

6. Ejemplos locales reales en Talavera de la Reina

En Talavera, según "La Voz del Tajo", hay 831 construcciones ilegales. El Ayuntamiento impone multas coercitivas reiterables cada tres meses, hasta un 10 % del presupuesto de ejecución material actualizado de la obra (art. 182.6 TRLOTAU), y multas graves de 6.001 € a 150.000 € (art. 184.2 TRLOTAU). Existen programas específicos de regularización con ventanillas municipales dedicadas.

Tramita tu informe urbanístico previo aquí.

7. Conclusión práctica

Regulariza tu vivienda para obtener seguridad jurídica, facilitar financiación bancaria y aumentar su valor patrimonial. Actualmente podrían existir subvenciones autonómicas para rehabilitación y eficiencia energética. (Orden 16/2025, de 4 febrero, de la Consejería de Fomento)

Checklist: 5 pasos clave para regularizar

1. Comprobar prescripción urbanística.

2. Contratar técnico competente (arquitecto o aparejador).

3. Otorgar escritura ante notario.

4. Presentar inmediatamente en el Registro de la Propiedad.

5. Actualizar Catastro.

Como experto en urbanismo y mercado inmobiliario en Talavera, puedo ayudarte eficazmente.

¿Tienes dudas sobre tu propiedad? Consúltame sin compromiso.